Quand on souhaite investir dans l’immobilier chaque opportunité demande du travail et utilise un peu de notre temps. On perd du temps au moment de la recherche du bien, aux visites et dans la suite du cycle si nous sommes pas bien préparer.
Donc pour optimiser mon temps cela commence dès la recherche de bien voici les 3 principes que je m’applique :
- Cibler la recherche
- Avant de lancer des démarches, il faut cibler sa recherche :
- Qu’est-ce que je veux faire de mon appartement ?
- Est-ce que je veux louer ? en meublé ? en nu ?
- Est-ce que je veux faire de la location courte durée ?
- Est-ce que je souhaite faire de la colocation ?
- Est-ce que je veux juste le rénover et le revendre ?
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Le fait de répondre à ses questions va permettre d’identifier quel type de bien vous voulez.
Vous voulez faire de la colocation, vous allez commencer à rechercher des appartements assez grands entre 60 m² jusqu’à 120 m² voir plus qui vont vous permettre d’accueillir plusieurs locataires. Alors que si vous visez un bien meublé pour un étudiant, vous allez plutôt être à la recherche de studio.
Une fois ces questions posées, il faut les confronter au marché.
2- Evaluer le marché
En suivant ces 3 étapes, on va déterminer les conditions de rentabilité de notre bien et si celui-ci sera facile à louer ou à revendre.
A – Faire ses calculs de rentabilité
Quels sont le montant maximum pour l’achat, les frais associés à l’achat (frais de notaire, courtier…), l’enveloppe des travaux et les frais d’entretien du bien (frais de copropriété etc…) ?
Quel est le loyer visé ?
Prenez des fourchettes pour le montant des travaux et de même pour un prix de bien.
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B- Faire son étude de marché
Faire une étude de marché permet de répondre aux différentes questions qu’on se pose et que le banquier va poser. Il est important d’en faire une avant chaque investissement.
Vous souhaitez louer à des étudiants : il y a combien d’étudiants dans la ville ? Est-ce qu’il y a des écoles supérieures ? Ou sont situés les écoles ? Comment accéder aux écoles par le bus, tramway, le métro ?
Vous souhaitez faire de la courte durée : Où se situe la gare ? Est-ce éloigné du centre-ville ? Où sont situés les hôtels ? Combien y a-t-il de visiteurs dans la ville ?
Ne zappez pas cette étape car c’est elle qui va vous permettre de limiter les risques d’erreurs sur la location future du bien.
C-Tester le potentiel locatif
Dans un premier temps, on peut tester le potentiel de votre loyer et vérifié que celui-ci est dans la fourchette du marché. Le plus simple et efficace, c’est de regarder sur le site internet « leboncoin.fr » des biens équivalents à ce que vous voulez faire. Evaluer quel est le prix du loyer affiché mais également les prix de vente. Il faut en effet être prudent et évaluer le prix auquel on pourrait revendre le bien si celui-ci n’atteint pas nos objectifs.
Pour aller plus loin et se rassurer, mettez une annonce au prix de votre loyer sur le boncoin.fr et si vous avez des réponses rapides et concrètes c’est qu’il y a un marché à votre prix.
Un autre moyen est de prendre contact avec les agences immobilières de la ville et de leur poser directement les questions. Ils seront plus à même de répondre et dans la plupart des cas de manière gratuite.
Le mieux est de faire ces essais avant de visiter le bien, car vous serez plus serein à l’idée de faire votre offre et de présenter votre dossier au banquier.
3- Être prêt et réactif
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Après avoir cibler la recherche et évaluer le marché. Et afin de profiter au mieux des opportunités que l’on peut avoir, il faut être dans d’excellentes conditions. Qui dit « être dans d’excellentes conditions » dit être préparer.
Alors comment le faire :
- Vérifier vos capacités d’emprunts & l’obtention d’un prêt
Anticiper un maximum, une fois vos calculs réalisés. Demander à votre banquier qu’elle serait votre capacité d’emprunt et qu’il vous signe un accord de prêt à un certain montant. Ce sera un argument de valeur, pour rassurer le vendeur.
- Evaluer les travaux lors de la visite
Pour ne pas perdre de temps, avec l’annonce que vous avez estimé une fourchette de travaux. En utilisant par exemple un budget travaux au m². Ce que j’utilise c’est 500€/ m² pour une rénovation légère et entre 1000 – 1500€/ m² pour une rénovation importante (défaire des cloisons, réfection totale).
Faites vos accompagner lors de la visite des artisans ou maitre d’œuvre qui aura la capacité d’évaluer et de valider le montant total des travaux à faire.
- Visiter et préparer votre offre
Si vous avez suivi ces 4 étapes ci-dessus. Lors de la visite, vous êtes prêts. Laisser faire les professionnels pour les travaux et concentrer vous sur questions liés à l’emplacement, le voisinage, les charges, la copropriété, les communs… Pour faire simple, toutes les questions liées à la gestion et l’environnement du bien. Demandez aussi au vendeur pourquoi il vend le bien ? Cette réponse peut nous en dire plus sur le caractère urgent de la vente.
Rassurer le vendeur en lui expliquant, les précautions que vous avez prises avant la visite sur l’obtention du prêt.
Une fois la visite effectuée et si vous n’avez pas de doute, donner un délai d’un ou deux jours pour formuler votre offre. Vérifier avant le montant des travaux donnés par l’artisan ou le maître d’œuvre.
Et formuler votre offre le plus tôt possible.
Voici pour moi les 3 principes pour être le plus efficace lors d’un achat immobilier.
Plus vous ferez de préparation en amont de la visite, plus vous serez sûrs de vous et vous deviendrez au fur et à mesure un professionnel !
A bientôt et à votre réussite
Déchaînez l’investisseur qui est en vous 😊