Mon premier appartement

Les 4 erreurs que j’ai fait quand j’ai acheté mon premier bien immobilier !

Quelques chiffres clés :

Fraîchement sortie d’école, je suis décidée à utiliser mon nouveau CDI pour obtenir mon 1er premier investissement immobilier tous les voyants sont au vert !

En cherchant sur le boncoin.fr, je trouve « l’affaire du siècle » (selon mes critères de l’époque) un plateau de 17m² à aménager complètement. Il est situé au 5ème étage sans ascenseur avec de faibles charges de copropriété et un promoteur prêt à la négociation ! 

Au prochain déjeuner de famille, je commence à aborder le sujet. Je pouvais voir sur le visage des membres de ma famille un petit « HO MON DIEU, qu’est-ce que c’est que ce truc ? et pour ce prix ? ».

Têtue comme jamais, je ne me laisse pas démontée et pour mettre toutes les chances de mon côté, je fais mes calculs et regarde les loyers potentiels dans le secteur. 

J’intègre dans mes calculs:

  • La part de l’agent immobilier
  • Le montant de l’architecte d’intérieur pour optimiser l’espace ainsi que donner du cachet à l’appartement
  • Le courtier pour le prêt
  • Le montant des travaux
  • La gérance du bien par une agence
  • La comptabilité faite à distance

Objectif : 0 gestion ! Je veux tout déléguer !

En mettant un loyer à 520€/ mois vérifié sur différents sites internet, et en limitant mon enveloppe de travaux à 15 000 € j’obtiens une rentabilité à environ 5% net-net ! 

Très fière de ces calculs, je lance toutes les démarches. 

Voici le résultat :

Mes 4 erreurs : 

  • Le courtier a été difficile à joindre et à mis plus de temps que prévu pour me trouver mon financement
  • C’est l’architecte qui m’avait donné un contact pour les travaux et celui-ci m’a fait remplir une « lettre d’engagement » pour la réalisation des travaux
  • Le début des travaux est programmé par le maître d’œuvre en Septembre alors que j’ai obtenu l’appartement en juillet 2015. Et ceci vont durer 7 mois, car le maître d’œuvre ne m’a pas donné de date de fin de chantier au moment du contrat ou même du devis (Autant dire que 7 mois pour faire un 17m², c’est du fou** de gue** je vais essayer de rester polie)
  • Une fois sur le marché, il a été difficile de trouver un locataire en Mars-Avril 2016 et au prix de 520€ => Conseillé par l’agence, j’ai dû baisser le prix du loyer à 495€ pour trouver un locataire.

L’opération m’a coûté à l’achat 81 449 €. Auquel se sont ajoutés 2-3 travaux dans l’appartement et surtout la toiture de l’immeuble. J’ai également renégocié une fois le prêt et l’assurance. L’appartement plaisait et j’ai eu très peu de vacance locative.

Conclusion : L’appartement est presque une opération neutre mais elle ne me génère pas de cashflow.

Depuis le prix du marché à Lyon en janvier 2020 pour un bien comme le mien se situe autour de 100 000€/ 110 000€.

 

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